Qu’est ce que le CIOP ?

Le CIOP (Crédit d’Impôt sur les Opérations en Capital) ou dispositif 244 Quater W est un crédit d’impôt pour investissements productifs Outre-mer qui concerne notamment l’acquisition en VEFA et la construction de biens immobiliers neufs dans les Départements et Régions d’Outre-Mer (Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion et Mayotte), ainsi qu’à Saint-Martin, destinés à la location en résidence principale.

LES CHAMPS D’APPLICATION DU CIOP (LOI 244 QUATER W) :

Le crédit d’impôt pour investissement productifs outre-mer (CIOP) est un dispositif fiscal défini par l’article 244 quater W du CGI visant à encourager les entreprises à investir dans les DROM (Départements et Régions d’Outre-Mer), ainsi qu’à Saint-Martin.

• Entreprises bénéficiaires : Le dispositif 244 quater W s’adresse aux personnes morales soumises à l’impôt sur les sociétés, y compris les créations d’entreprises individuelles dont le seul objet est l’acquisition de biens immobiliers locatifs outre-mer. Pour bénéficier du crédit d’impôt (CIOP), l’entreprise doit exercer son activité dans le département où l’investissement est réalisé. Dans le cas d’une création d’entreprise spécifique, l’activité sera donc la Location de logements (APE 6820A).
  
• Obligations administratives : L’entreprise ne doit pas être en difficulté au sens du règlement (UE) n°651/2014 de la Commission du 17 juin 2014. Il est également impératif qu’elle soit à jour dans ses obligations sociales et fiscales, et qu’elle ait déposé ses comptes annuels auprès du Greffe compétent.
  
• Territorialité : Le dispositif 244 quater W concerne les Départements et Régions d’Outre-Mer, ainsi que Saint-Martin. Cette territorialité souligne l’engagement du CIOP à stimuler le développement économique dans ces régions spécifiques. Ainsi, l’extension du dispositif aux Collectivités d’Outre-Mer (COM), notamment Polynésie française et Nouvelle Calédonie, est à l’étude est devrait être applicable dès 2024.

• Investissements concernés : Les investissements éligibles au CIOP sont axés sur l’acquisition ou la création d’immobilisations, notamment dans le cadre de la vente en État Futur d’Achèvement (VEFA) et la construction d’un bien immobilier neuf. Il est important de noter que l’obtention d’un agrément préalable peut être requise pour un investissement au-delà d’un million d’euros.

• Textes réglementaires : Le Crédit d’impôt pour Investissements Productifs Outre-mer (CIOP) est codifié à l’article 244 quater W du code général des impôts. Ce crédit d’impôt qui encourage notamment l’immobilier locatif neuf dans les Départements et Régions d’Outre-Mer (DROM) a été instauré par l’article 21 de la loi de finances pour 2014.

AVANTAGES FISCAUX DU CIOP (LOI 244 QUATER W)

Les avantages fiscaux au titre de l’investissement intermédiaire dans les départements d’outre-mer

• Taux du crédit d’impôt (CIOP) en 2024
• Selon l’article 244 Quater W du CGI, le taux du crédit d’impôts consenti par l’administration fiscale est de 35 % du prix de revient du logement pour les entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés (IS).
• Pour les entreprises soumises à l’impôt sur le revenu, le taux est de 38,25 %.
• Le crédit d’impôt est assis sur le prix de revient des logements, ce montant est retenu dans la limite mentionnée au 5 de l’article 199 undecies A (3 139 € HT et 3 405,815 € TTC pour 2024) appréciée par mètre carré de surface habitable.

Faits générateurs du remboursement du crédit d’impôt (CIOP)

Le crédit d’impôt prend effet lorsque l’investissement implique la construction ou l’acquisition d’un immeuble à construire (VEFA) et est progressivement applicable selon les étapes de construction, se répartissant comme suit :

• 70 % du montant total, calculé à partir du prix de revient prévisionnel, lors de l’achèvement des fondations ;
• 20 % du montant total du crédit d’impôt, déterminé à partir du prix de revient, au moment de la mise hors d’eau de l’immeuble.
• Le solde, calculé à partir du prix de revient final, est appliqué lors de la livraison de l’immeuble.

MISE EN ŒUVRE FISCALE DU CIOP (LOI 244 QUATER W) :

Création d’une société à l’IS pour un particulier

• Création de la société à l’IS : La première étape consiste à créer une société à l’IS dans le DOM où l’investissement sera réalisé. Il est important de choisir une date de clôture des comptes aussi proche que possible de la date de livraison du bien ou de la fin des fondations en cas de construction. Cela permettra une gestion optimale des flux financiers et des déclarations fiscales.

• Réalisation de l’investissement outre-mer : Une fois la structure en place et la date de clôture des comptes fixée, l’investissement peut être réalisé conformément aux objectifs définis par l’investisseur.

• Demande de remboursement du CIOP : Une fois la liasse fiscale complétée en choisissant l’option pour le Crédit d’Impôt sur les Opérations en Capital (CIOP) et déposée, la société peut procéder à la demande de remboursement du CIOP. Dans les deux mois suivant l’assemblée ou la décision de l’associé unique, les documents comptables doivent être déposés au greffe.

• Encaissement du CIOP : L’encaissement du Crédit d’Impôt sur les Opérations en Capital s’effectue généralement entre 7 et 9 mois après la date de clôture des comptes. Cette période peut varier, mais il est essentiel de suivre de près ce processus pour assurer un flux financier efficace.

Création d’une société interposée pour une entreprise existante

• Entreprise existante (cliente) : La société qui souhaite défiscaliser en bénéficiant du dispositif 244 Quater W (une SARL, une holding, une SAS… peu importe l’activité sauf certaines professions réglementées).

• Création de la société interposée à l’IS : La première étape consiste à créer une société à l’IS (SCI à l’IS ou SARL), domiciliée et immatriculée dans le DOM où l’investissement sera réalisé.

• Demande de remboursement et encaissement du CIOP : Les étapes suivantes sont les mêmes que dans le cas d’une création d’une société à l’IS pour un particulier. La société interposée réalise l’investissement immobilier et opte pour le Crédit d’Impôt sur les Opérations en Capital (CIOP) lors de sa déclaration fiscale. Elle procède ensuite à la demande de remboursement du CIOP et à son encaissement dans un délais de 7 à 9 mois suivant la date de clôture des comptes.